Lantmäteriförrättning

När du vill förändra indelningen av fastigheter på något sätt, behöver du ansöka om fastighetsbildning. Här följer de åtgärder du kan ansöka om.

Fastighetsreglering

Om du vill ändra en gräns/överföra ett markområde mellan två fastigheter, då ska du ansöka om en fastighetsreglering. Du kan överföra en hela fastigheter eller bara en del av en fastighet. Genom fastighetsreglering kan du även bilda, ändra eller upphäva officialservitut och överföra samfälld mark till en fastighet.

Vid en fastighetsreglering behöver du oftast en fångeshandling (köp, byte eller gåva) från den andra fastighetsägaren eller en överenskommelse enligt fastighetsbildningslagen. Är ni överens kan vi hjälpa er att upprätta en överenskommelse.

En fångeshandling däremot är en civilrättslig handling, vilket innebär att ni själva (eller via till exempel en mäklare) måste upprätta den. En fastighetsreglering kan även genomföras tvångsvis, men detta ställer höga juridiska krav för att det ska vara möjligt att genomföra.

Om området som överförs belastas av avtalsrättigheter (avtalsservitut eller nyttjanderätt) måste vi även få ett yrkande om att rättigheterna ska förordnas att fortsätta gälla i det överförda markområdet. Om rättigheten inte förordnas upphör den att gälla och det kan i stället bli en ersättningsfråga för den som mister sin rättighet.

Vid en fastighetsreglering behöver du inte söka lagfart, då ingen ny fastighet bildas.

Avstyckning

Vill du avskilja ett markområde från din fastighet för att bilda en ny fastighet, då ska du ansöka om en avstyckning. Den nya fastigheten får då en ny fastighetsbeteckning. Den gamla fastigheten benämns som den nya fastighetens stamfastighet. Alla rättigheter (servitut, ledningsrätter och så vidare) som belastade området som avskiljs följer automatiskt med och belastar den nya fastigheten.

Vid en avstyckning kan du begära att styckningslotten ska vara fri från stamfastighetens inteckningar. Annars blir den nya fastigheten subsidiärt betalningsansvarig för de lån som kan finnas på stamfastigheten. Detta kan innebära utmätning i den nya fastigheten om stamfastighetens ägare exempelvis skulle begäras i konkurs. För att den nya lotten ska kunna frigöras från stamfastighetens inteckningar behöver det finnas tillräckligt värde kvar i stamfastigheten för dess lån eller ett medgivande från banken.

Har du köpt ett området som ska avskiljas måste du bifoga fångeshandlingen (köp, byte eller gåva) för att vara behörig att ansöka om en förrättning. Som säljare kan du också ansöka om en förrättning. Köpet får inte vara äldre än sex månader den dag ansökan inkommer till kommunens lantmäterimyndighet.

Vill du stycka av ett område för bostadsändamål och du ska bygga nytt, då behöver vi i regel även få en laga kraft-vunnen bygglovshandling eller förhandsbesked om beviljat bygglov tillsammans med din ansökan.

Om förrättningen går att genomföra kan du behöva söka lagfart efteråt om du är en ny ägare.

Klyvning

Om ni är två eller fler ägare av en fastighet kan du ansöka om klyvning. Vid en klyvning utplånas stamfastigheten och två eller fler nya fastigheter bildas (beroende på yrkande och antal delägare). Vid en klyvning behöver ni inte vara överens om åtgärden, utan det räcker med att en delägare begär detta. Är ni överens kan ni skriva en överenskommelse om hur marken ska fördelas och eventuella ersättningar mellan delägarna.

Eventuella lån och inteckningar som finns på stamfastigheten blir samintecknade i de nya fastigheterna.

Vid en klyvning behöver delägarna inte ansöka om lagfart, då äganderätten till de nya fastigheterna förändras per automatik i förrättningen.

Sammanläggning

Vill du slå ihop två eller flera fastigheter till en ny, kan du ansöka om sammanläggning. Vid denna åtgärd utplånas de ursprungliga fastigheterna och en ny bildas med en ny fastighetsbeteckning.

Eventuella inteckningar och lån slås ihop efter en föreslagen företrädesordning som statliga Lantmäteriets fastighetsinskrivning upprättar. Även avtalsrättigheter ingår i företrädesordningen.

För att vara behörig att ansöka om sammanläggning måste alla ingående fastigheters lagfarna ägarstruktur se likadan ut. Exempelvis kan inte ett gift par eller två syskon sammanlägga sin gemensamma fastighet med en annan fastighet som bara den ene av de två äger. Båda två måste äga båda fastigheterna och med samma andelar. Undantaget är dock två makar som äger var sin fastighet enskilt och som enskild egendom.

Du behöver inte ansöka om lagfart efter en sammanläggning.

Vid oklarheter kring gränser kan man få hjälp med fastighetsbestämning eller särskild gränsutmärkning.

Läs mer om:

• Fastighetsbestämning
• Särskild gränsutmärkning

Bilda gemensamhetsanläggning

En gemensamhetsanläggning, ofta förkortat GA, är en anläggning som förvaltas gemensamt av flera fastigheter. Oftast är det en väg, avloppsanläggning, parkområde eller liknande. På lantmäterimyndigheten hjälper vi dig och dina grannar att bilda, ändra eller ta bort en GA. Detta görs genom en ansökan om en anläggningsförrättning.

Bilda samfällighetsförening

För att förvalta en gemensamhetsanläggning eller marksamfällighet (läs mer om marksamfälligheter nedan) kan det vara bra att bilda en samfällighetsförening. Särskilt om ni är många delägare. Föreningen har årsmöten där man utser en styrelse som sköter den dagliga driften av sitt förvaltningsobjekt.

OBS! Kom ihåg att det måste finnas ett formellt förvaltningsobjekt att förvalta innan ni ansöker om att bilda en samfällighetsförening, det vill säga en gemensamhetsanläggning eller marksamfällighet.

Om det inte finns en samfällighetsförening som förvaltar samfälligheten gäller delägarförvaltning. Det innebär att alla delägarna måste vara överens om alla åtgärder gällande samfälligheten.

Att bilda en samfällighetsförening är formellt inte en lantmäteriförrättning, utan ett uppdrag.

Vår uppdragstaxa är 1 165 kronor/timmen + moms. Vid bildandet av en föreningen tillkommer dock ingen moms. Däremot tillkommer en registreringsavgift på 5 200 kronor som Lantmäteriets samfällighetsföreningsregister tar ut. Vi lägger ut för denna avgift under uppdragstiden och lägger på den på slutfakturan.

Uppdraget att bilda samfällighetsförening kan enbart utföras av Lantmäterimyndigheten. Man kan alltså inte bilda en förening på egen hand, fastighetsägare emellan.

Ändra andelstal i befintlig gemensamhetsanläggning

Om ni redan har en samfällighetsförening kan föreningen ibland fatta särskilda beslut enligt Anläggningslagen, AL.

Styrelsens rätt att ändra andelstal efter normer - AL § 24a

Har gemensamhetsanläggningen bildats eller omprövats efter 1997, har föreningens styrelse ofta mandat att ändra en delägares andelstal efter de normer som upprättas vid anläggningsförrättningen. Om denna rätten finns ska det framgå av anläggningsbeslutet. Styrelsens ändring av andelstal måste godkännas av lantmäterimyndigheten för att gälla.

Överenskommelse om att ändra andelstal - AL § 43

Samfällighetsföreningens styrelse kan teckna en överenskommelse med en enskild fastighetsägare om att dennes andelstal ska ändras eller om den ska in- eller utträda ur samfälligheten. Överenskommelsen ska, utöver den berörda fastighetens nya andelstal, även innehålla uppgift om ersättning.

Om en fastighet inträder eller på annat sätt höjer sitt andelstal, ska ägaren betala ersättning till föreningen, för det värde av anläggningen som hen får del av. Om fastigheten däremot ska utträda eller sänka sitt andelstal minskar fastigheten sitt ägande och därmed ska ägaren ha ersättning från föreningen. Överenskommelsen får inte på något sätt strida mot anläggningslagen och måste godkännas av lantmäterimyndigheten.

Föreningsstämmans rätt att ändra andelstal - AL § 43a

På föreningsstämman kan en samfällighetsförening besluta om att ändra ett andelstal för en eller flera fastigheter utan att en överenskommelse finns upprättad. Ett sådant beslut kräver en kvalificerad majoritet, det vill säga 2/3 av stämmans röster. Beslutet får samma rättsverkan som ett beslut vid en lantmäteriförrättning, men måste godkännas av lantmäterimyndigheten.

Marksamfällighet

Förr var det vanligt att det i en lantmäteriförrättning lades ut undantag för delägarnas allmänna behov. Det var mark som inte ingick i förrättningen och skulle fortsätta ägas och förvaltas av sakägarna gemensamt. Detta har idag till stor del ersatts av allmänna vägar eller möjligheten att bilda gemensamhetsanläggning. Men det går fortfarande att bilda marksamfälligheter. Detta sker oftast vid till exempel genomförandet av en detaljplan för den mark som en exploatör äger, men vill överlämna till fastigheterna inom planen att förvalta.

Priset på en lantmäteriförrättning kan variera stort beroende på vilken typ av förrättning du ansöker om, hur omfattande arbetet är, om det involverar en granne som du inte är överens med eller andra faktorer. Priset baseras på den nedlagda tiden som det krävs för att hantera ärendet. Är fastigheten högt belånad i förhållande till taxeringsvärdet eller finns det många rättigheter inskrivna eller registrerade på fastigheten, kan även detta bidra till en högre kostnad, då det är frågor som måste hanteras inom förrättningen.

Även om ansökan nekas eller återkallas debiteras all nedlagd tid i ärendet, redan från att vi tar emot ansökan.

Handläggningen av en lantmäteriförrättning sker enligt fastighetsbildningslagen, FBL. I FBLs tredje kapitel finns krav på fastigheternas lämplighet vid ny- eller ombildning. Alla fastigheter som ny- eller ombildas måste vara varaktigt lämpade för sitt ändamål. Det innebär konkret att du måste kunna förklara vad syftet är med din ansökan och syftet måste vara lämpligt.

En åtgärd får inte heller strida mot andra bestämmelser, så som detaljplaner eller regler om strandskydd.

För jord- och skogsbruksändamål finns särskilda bestämmelser. De måste ge en tillräckligt stor avkastning för att uppnå de företagsekonomiska krav som lagen ställer. De får inte heller delas till mindre enheter hur som helst, då detta kan försämra för jord- och skogsbruksproduktionen ur ett nationellt och allmänt perspektiv.

Handläggningstiden på ett ärende varierar även den, beroende på vad som ska göras och hur invecklad frågan är. Måste det ske mätning brukar det i regel fördröja processen och den kan även bli säsongsberoende. Särskilt om vi måste leta gamla gränser som inte blivit inmätta med modern teknik (GNSS). Ett medgivande från banken är också en vanlig fördröjningsfaktor. Försök att ha ditt ärende så komplett som möjligt vid ansökan för att hanteringen ska kunna gå så snabbt som möjligt.

Det kan ibland dröja innan ärendet påbörjas och ansökan tilldelas en förrättningslantmätare. Kontakta lantmäterimyndigheten för aktuell kötid.

Vissa ärenden kan komma att prioriteras. Om syftet med förrättningen är nyproduktion för bostadsändamål har vi som riktlinje att besluta i ditt ärende inom 120 dagar. Gäller ansökan istället fastighetsbildning som främjar näringslivet försöker vi att besluta inom 180 dagar. Det finns också viss möjlighet för oss att prioritera ärenden som berör samhällsviktig infrastruktur.